fbpx

Aparthotel czy condohotel? Najlepsza opcja dla inwestorów

Lipiec 17, 2018
zdjęcie wnętrza apartamentu CONDO VS APARTHOTEL

Nadmorskie kwatery prywatne i kameralne pensjonaty funkcjonują na rynku od lat, jednak ich standard często pozostawia wiele do życzenia. Jakie opcje mają zamożni turyści, szukający komfortowego miejsca noclegowego na wakacje? Kiedyś goście szukający rozwiązań premium byliby skazani na hotel. Co, jeśli nie chcemy spędzać urlopu w hotelu nad morzem? Odpowiedzią na potrzeby nowoczesnych turystów są: apartament wakacyjny, aparthotel i condohotel. Obiekty tego typu powstają nad Bałtykiem od kilku lat, cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów i deweloperów. Zakup takiego lokalu to stałe zyski i niezwykle opłacalna inwestycja. Czym charakteryzują się nowoczesne lokale, dające turystom możliwość wypoczynku w zupełnie nowym standardzie? Co wyróżnia każdy z nich? Która opcja: apartament wakacyjny, condohotel czy aparthotel jest odpowiednia dla osób szukających długoterminowych, pewnych zysków?

 

Aparthotele: odpowiedź na potrzeby współczesnego turysty

Aparthotel (z ang. apartment + hotel) to kompleks apartamentów w obiekcie hotelowym, które wynajmowane są na tej samej zasadzie co pokoje hotelowe. Mianem apartamentu w Aparthotelu określimy mieszkanie z własną kuchnią, łazienką, jedną lub dwoma sypialniami, którego gość ma równocześnie dostęp do pełnej obsługi hotelowej, a także różnych udogodnień, dostępnych w częściach wspólnych dla wszystkich gości hotelu. Zalety Aparthoteli to wysoki standard wykończenia wnętrz oraz poczucie, że jest się „u siebie”. Apartamenty są większe i bardziej komfortowe od pokojów hotelowych. To rozwiązanie staje się znakomitą alternatywą dla osób podróżujących pomiędzy hotelami, ale również dla tych, którzy poszukują drugiego mieszkania (tzw. second-home) na dłuższe pobyty w urokliwej, turystycznej lokalizacji. Przykładem może stać się Apart-hotel Invite we Wrocławiu. Mieszkańcy luksusowych apartamentów z oszałamiającym widokiem na panoramę miasta, korzystają z usług personalnego Concierge, który pozostaje do ich dyspozycji przez całą dobę, siedem dni w tygodniu. Poza tym goście mogą skorzystać w apartamencie z opcji Live Cooking lub wizyty kosmetyczki – wszystko na życzenie.  W Boca Raton na Florydzie znajdziemy The Residences at Mandarin Oriental – osiedle, w którym zlokalizowano kilkadziesiąt mieszkań. Wyróżnia je pełna obsługa hotelowa, a więc dostęp do SPA, klub golfowy oraz restauracja, serwująca m.in. śniadania w formie szwedzkiego stołu. Dodatkowe możliwości i dostęp do usług premium znacząco wpływa na atrakcyjność obiektów hotelowych w oczach klientów oraz ich prestiż. Dostęp do luksusowych opcji takich jak basen i SPA, czy też rozbudowanego zaplecza usługowego na terenie danej inwestycji zwiększa koszty obsługi całego obiektu, a co za tym idzie – ceny wynajmu poszczególnych apartamentów dla turystów. Aparthotele potrafią sprostać najwyższym wymaganiom gości. Jak się okazuje, wynajem krótkoterminowy z punktu widzenia turysty to jedno, ale wielu inwestorów poszukuje lokali w aparthotelach na własność. Wtedy pojawia się model Condo oferujący inwestorom możliwość zakupu apartamentu hotelowego na własność oraz czerpania zysków z wynajmu.

 

Condohotele: nieruchomości inwestycyjne, dające duży zysk

Czym w takim razie różnią się condohotele, apartamenty inwestycyjne i aparthotele? Mówiąc o condohotelu (condominium– zbiór jednostek mieszkalnych), podobnie jak w przypadku Aparthotelu mówimy o osobnym apartamencie, pokoju hotelowym lub mieszkaniu znajdującym się w wysokiej klasy obiekcie hotelowym. Nazwy condo i apart są stosowane przez deweloperów i hotelarzy zamiennie i mogą dotyczyć tego samego rodzaju inwestycji. Zazwyczaj są to luksusowe holiday resort, z dostępem do pełnej infrastruktury hotelowej jak np. Wellness, SPA i siłownia. Od typowego hotelu różni się on sposobem użytkowania, poniważ goście wynajmują znacznie większe powierznie z charakterystyką podobną do Aparthotelu. Pod względem funkcjonalnym apartamenty w Condohotelach przypominają klasyczne mieszkania – są większe i mają przyłącza lub aneksy kuchenne. Od Aparthotelu, Condohotel różni się głównie sposobem finansowania, ponieważ poszczególne lokale inwestorzy nabywają na właśność, aby później czerpać zyski z wynajmu. Condohotel najpierw sprzedaje inwestorowi lokal usługowy aby następnie zająć się wynajmem w jego imieniu. Właściciel pokoju/apartamentu w condohotelu może zamieszkiwać lokal w wybranym przez siebie okresie, jednak lość dni w roku przeznaczonych na użytkowanie pokoju przez właściciela jest z góry określona w ramach umowy operatorskiej. Zazwyczaj jest to okres od 1 do 2 tygodni w roku. W pozostałym okresie lokal jest zarządzany przez operatora hotelu. System Condo z góry zakłada również jaki udział w zyskach lub planowany zwrot z inwestycji osiągnie dany inwestor. Udział jest często zależny od zakupionej przez inwestora powierzchni oraz jej stosunku do całej powierzchni wynajmowanej przez Condohotel. Na rynku można spotkać się zarówno z różnymi formami rozliczeń pomiedzy inwestorem a operatorem Condohotelu jak i proponowanymi stopami zwrotu, które kształtują się obecnie w przedziale 6-8% (zwrotu z zainwestowanego kapitału w skali roku).

Przeczytaj także: Apartament nad morzem czy mieszkanie w dużym mieście?

Apartamenty wakacyjne: maksimum swobody dla właściciela

Trzecim z nowoczesnych produktów, jakie oferuje krajowy rynek nieruchomości dla inwestorów, są apartamenty wakacyjne. Apartamenty inwestycyjne budowane są w atraktycjnych lokalizacjach, które zapewniają wysokie obłożenia ich właścicielom. Kupując mieszkanie w inwestycji PORT-KRYNICA budowanej w tym modelu, jesteś jedynym właścicielem lokalu i masz pełne prawo do jego użytkowania w wybranych przez siebie terminach. Zysk inwestora nie jest ograniczony umową z operatorem czy siecią, która zarządza obiektem. Kupując atrakcyjny apartament inwestycyjny, nie dzielimy zysku z właścicielami innych mieszkań lub pokoi, które cieszą się mniejszym zainteresowaniem gości. Model pozwala inwestorowi w dużym stopniu kontrolować koszta związane z obsługą lokalu oraz bezpośrednio wpływać na przychody z tytułu wynajmu.

Nieruchomości w Polsce: gdzie powstają nowoczesne obiekty inwestycyjne?

W Polsce rynek aparthoteli, mieszkań wakacyjnych i condohoteli rośnie w siłę. Najbardziej rozwinięta infrastruktura hotelowa w systemie condo – a co za tym idzie również konkurencja między poszczególnymi obiektami – jest na południu Polski – w górach. Kilka obiektów funkcjonuje już w nad morzem i na mazurach, kolejne powstają. Co to oznacza dla inwestorów? Zamiast niepewnych inwestycji w lokaty i rynek akcji, pojawia się w końcu możliwość stałego, pewnego zysku i równocześnie wypoczynku. Przyjemne z pożytecznym.

Apartament nad morzem, aparthotel czy condohotel? CO BĘDZIE LEPSZĄ INWESTYCJĄ?

Aparthotel może być własnością jednej firmy, która nie sprzedaje pokojów/apartamentów w systemie Condo. Apartamenty z obsługą są doskonałą opcją dla turysty chcącego czuć się, jak w domu, nie tracąc równowagi między życiem zawodowym a prywatnym.

Condohotel z definicji daje możliwość inwestowania (inwestorom prywatnym, osobom prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą jak i spółkom prawa handlowego) we własny pokój lub apartament będący częścią całego obiektu hotelowego. Lokal jest przeznaczony na wynajem a condohotel oferuje w zamian procentowy udział w zyskach z całego obiektu (pomniejszone o koszta obsługi obiektu oraz marżę operatora) lub gwarantowaną stopę zwrotu w skali roku. Kupując lokum w systemie condo, nabywamy pokój z segmentu premium – to świetna opcja dla tych, którym zależy wyłącznie na wynajmowaniu lokum przez firmę zewnętrzną.

Apartament inwestycyjny nad morzem sprzedawany na własność daje właścicielowi większą autonomię w zarządzaniu lokalem i decydowaniu o jego przeznaczeniu na cele własne. Model charakteryzuje się większą elastycznością oraz brakiem narzuconych ram na inwestora. Inwestor może podjąc współpracę z głównym operatorem obiektu lub lokalnym operatorem obsługującym również inne obiekty wypoczynkowe na danym terenie, płacąc mu tylko w chwili gdy ten faktycznie obsługuje jego apartament. Jak to działa? Apartament jest wystawiony na popularnych serwisach rezerwacyjnych jak Booking.com lub Airbnb, operator zajmuje się obsługą gości oraz utrzymaniem apartamentu w czystości. Pobiera za to procent od zrealizowanej transakcji/usługi wynajmu. Po stronie inwestora/właściciela lokalu są wszystkie inne koszta jak % dla Booking.com oraz koszty eksploatacyjne. W tym modelu inwestor może również wynajmować lokal we własnym zakresie. Dzięki możliwości wpływania na wysokość kosztów związanych z obsługą lokalu oraz na zarządzanie najmem inwestor może osiągnąć znacznie wyższe stopy zwrotu.

Każdy model ma swoje mocniejsze i słabsze strony – z naszej perspektywy w najlepszym położeniu jest właściciel apartamentu inwestycyjnego czy też mieszkania wakacyjnego, ponieważ może umiejętnie zarządzać obiektem samodzielnie lub podpisując umowy z wybranym operatorem. Posiadacz takiego lokalu może być bardziej elastyczny i lepiej przygotowany do szybko zmieniających się warunków rynkowych. Co ważne, mieszkanie wakacyjne to lokal zakupiony na własność, co daje o wiele większą swobodę w promocji (wykorzystując np. popularne portale, takie jak Booking.com lub Airbnb) i pełną kontrolę nad inwestycją, dając możliwość maksymalizowania przychodów przy jednoczesnym minimalizowaniu kosztów. W obiektach typu condo właściciel danego apartamentu nie ma bezpośredniego wpływu na przychody z tytułu wynajmu osiągane przez cały hotel, jak również na poziom kosztów obsługi tego obiektu. Powodzenie inwestycji w nieruchomość typu condo warunkuje sukces, jaki odniesie na rynku cały obiekt – Condohotel czy też Aparthotel sprzedawany w systemie condo. Model condo narzuca sztywne warunki, którym trzeba się podporządkować, natomiast właściciel mieszkania wakacyjnego w modelu proponowanym przez PORT-KRYNICA ma znacznie więcej swobody.

Jakich klientów przyciągają condohotele, aparthotele i apartamenty wakacyjne?

Warto wspomnieć również o docelowym kliencie, który może się różnić w przypadku tych modeli hotelowych. Condohotele i aparthotele jako obiekty konkurują ze sobą, walcząc o klienta bezpośrednio z innymi hotelami. Mieszkanie wakacyjne na wynajem to zarówno alternatywna opcja dla turystów szukających standardu dostępnego w hotelach, jak i prezentująca wyższy standard konkurencja dla lokalnych pensjonatów, kwater prywatnych i innych apartamentów oferowanych w danej okolicy.

Trzy przedstawione typy inwestycji stają się przyszłością polskiego rynku nieruchomości wakacyjnych. Condohotele, aparthotele i mieszkania wakacyjne mają swoje zalety i mogą zadowolić zarówno nowoczesnych inwestorów jak i dzisiejszych turystów. Naszym zdaniem najlepszą inwestycją będzie zakup apartamentu inwestycyjnego w modelu proponowanym przez PORT-KRYNICA, ponieważ jest to najkorzystniejsza i najbardziej elastyczna opcja dla inwestora.

Author

PORT-KRYNICA.

apartamenty@port-krynica.pl

Comments are closed here.